현실적 가치평가와 부동산 정책의 일관성 필요

국토교통부는 아파트를 포함한 전국 공동주택 1486만호의 공시가격을 22일 공개했다. 전년 대비 평균 18.61% 감소한 것은 2005년 제도 도입 이후 최대 낙폭이다. 2014년부터 시작된 공시가격 상승세를 처음으로 꺾었다. 종합부동산세, 재산세, 기초생활보장 적용기준의 기준이 되는 공시가격은 근본적으로 주택가격과 연동된다. 지난해 전국 아파트 매매가격이 16.84% 하락한 만큼 이를 공시가격에 반영하는 것은 당연하다. 과도한 세금 부담을 줄이고 급격한 물가 상승으로 기초생활보장 대상에서 제외됐던 저소득층이 다시 혜택을 받을 수 있도록 해야 한다.

공시가격 하락 문제

문제는 공시가격 하락폭에 있다. 정부는 윤석열 총장의 감세 공약을 이행하기 위해 올해 공시가격을 집값 하락폭보다 더 많이 인하했다. 이에 따라 공시가격실현률(시가 대비 공시가격 비율)은 지난해 71.5%에서 올해 69.0%로 낮아졌다. 실거래가 10억원 아파트가 지난해 공시가격이 7억1500만원이었다면 올해는 6억9000만원이 된다는 뜻이다. 공시가격을 시가에 비해 너무 낮게 설정하면 과세표준에 위험이 따른다. 종합부동산세 대상 주택은 올해 45만6360가구에서 23만1564가구로 절반으로 줄었다. 정부의 결정이 부유층에게 압도적으로 유리하다는 점도 문제다.

시뮬레이션 결과와 부동산 정책 일관성의 중요성

국토부 모의 결과에 따르면 공시가격 3억원(시가 5억원) 아파트의 보유세는 약 20만원 감소한 반면 공시가격 24억원대 아파트(시가 35억대) 보유세는 388만원 감소했다. 시장가격과 동떨어진 공시가격제도는 의미가 없다. 오히려 자산양극화와 부동산시장 불안정성을 가중시킬 뿐이다. 문재인 정부가 2030년까지 공동주택 공시가격을 시세의 90%, 2035년까지 일반 단독주택 공시가격으로 맞추겠다는 로드맵을 2021년 발표한 것도 이 때문이다. 정부는 첫 해에 이 정책을 뒤집고 있다. 세수 격차 해소에 대한 우려가 커지고 있다. 정부는 재정건전성을 이유로 사회안전망과 서민지원에 인색한 반면 부동산 부자에 대한 세금은 인하하고 있다.